Можно ли продать квартиру с обременением?

Под обременением понимают юридические условия, которые запрещают совершать с недвижимостью сделки купли-продажи. Такую квартиру продать не получится и придется снимать ограничения самостоятельно. Как самостоятельно снять обременение с квартиры перед продажей и какие виды обременений бывают — разберем в статье.

Что такое обременение?

Обременение означает, что на недвижимость наложены ограничения права собственности. Ст. 209 ГК РФ разрешает владельцу распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но обременение накладывает ограничения. Собственник будет жить в такой квартире и даже будет сдавать в аренду, но продавать, дарить и переоформлять недвижимость на других людей ему будет запрещено. По закону №122-ФЗ обременение — это условия, которые стесняют права владельца недвижимости.

Обременения подразделяются на добровольные и принудительные. Добровольное обременение означает, что квартира находится в залоге у банка, а принудительное накладывается за долги и на квартиру наложен арест. 

Как узнать, что квартира с обременением?

Есть несколько способов узнать, что недвижимость с обременением.

• Взять выписку из ЕГРН. В документе будет указана информация о виде обременения и количестве прописанных граждан.

• В домовой книге есть сведения о количестве прописанных человек в квартире.

• В сертификате о материнском капитале будет информация, использовались ли деньги для покупки квартиры. Если семья воспользовалась сертификатом, то прежде чем выписывать ребенка, они обязаны предоставить ему квартиру с аналогичными параметрами.

Виды обременений и как их снять?

Когда долгов много и вы брали кредиты в разных банках, попробуйте уменьшить ставку по процентам — воспользоваться услугой рефинансирования. проверим документы и подберем минимальную процентную ставку, даже если у вас испорченная кредитная история. 

Рассмотрим подробнее виды обременений и способы выхода из них.

Ипотека

Когда квартира в ипотеке, то помимо покупателя и продавца участие принимает банк. Согласуйте с банком условия и получите одобрение на продажу ипотечного имущества.

Недвижимость будет находиться в собственности банка, пока не рассчитаетесь с долгом. Чтобы продать квартиру, соберите все документы на квартиру, возьмите копию ипотечного договора и отправляйтесь в банк. Когда получите разрешение, найдите покупателя, который переоформит ипотеку. 

Разрешается продать квартиру в обход банка. Для этого попросите у покупателя задаток, равный размеру суммы долга по ипотеке. Рассчитайтесь деньгами с кредитором и снимите обременение.

Другой способ снять обременение с ипотеки — досрочно погасить долг.

Прописанные люди

Когда в квартире прописаны другие люди, это считается обременением, даже если у них нет прав на собственность. Перед продажей недвижимости выпишите всех из квартиры. В противном случае придется обращаться в суд, который выпишет третьих лиц без уведомления.

Учитывайте, что несовершеннолетних запрещено выписывать. Их возможно выписать, если предоставите новое жилье, которое будет не хуже старого по характеристикам и стоимости. Помимо этого, потребуется получить разрешение органов опеки. Разрешается выделять долю детям в квартире с меньшей площадью. Но это в том случае, если рядом с недвижимостью развитая инфраструктура.

Рента

По ренте продают квартиру пенсионеры. Это вид сделки, когда права на недвижимость передаются владельцу в обмен на материальное обеспечение гражданина в квартире.

Если пенсионер даст согласие на сделку, новый владелец получит право жить в этой квартире, но выписывать пожилого человека запрещено. Продать квартиру возможно только с письменного согласия пенсионера.

Аренда

Если квартира находится в аренде сроком от года, продать её не получится. Но это при наличии договора, который зарегистрирован через Росреестр. Если квартира сдается посуточно или на длительный срок без договора, проблем с реализацией недвижимости не будет. 

Сообщите арендополучателю, что собираетесь продавать недвижимость, после чего он обязан будет выселиться в обозначенные сроки. Если заключили договор на год и через пять месяцев продаете квартиру, получается, что вы нарушаете соглашение. Придется вернуть деньги арендополучателю или даже возместить ущерб, если это было прописано в договоре.  Попробуйте договориться с арендополучателем и верните деньги. В итоге снимите обременение и продадите квартиру. 

Арест недвижимости

Продать квартиру нельзя, когда на квартиру накладывается арест за коммуналку, по решению суда, неуплату налогов, кредитов, ипотеки, алиментов.

Сведения об аресте, и по какой причине были наложены, заносятся в ЕГРН. Когда возьмете выписку, все данные будут в ней отражены. 

Сделки с арестованной квартирой также не проводят. Чтобы снять обременение, для начала рассчитайтесь с долгами. Но если сумма долга крупная и превышает половину стоимости квартиры, судебные приставы могут продать недвижимость на торгах и часть денег удержать в счет погашения долга. Недвижимость не продадут, если она единственная у собственника.

Для снятия обременения в виде ареста договоритесь с банком, кредитором или судебным приставом. Если нет денег, и все банки отказывают в рефинансировании, рассчитайтесь с долгами через покупателя, который согласится купить недвижимость с долгами. Заключите с ним предварительный договор купли-продажи. В договоре укажите, что продавец обязуется снять ограничения и рассчитаться с долгами за счет денег покупателя.

Заверьте сделку у нотариуса и получите необходимую сумму. После погашения долгов обременение снимут в Росреестре и вы совершите сделку купли-продажи. А покупатель получит право на владение имуществом после перевода вам оставшейся суммы.

Разрешение супруга или супруги

Если недвижимость была куплена в браке, для продажи потребуется письменное согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, иначе сделку аннулируют. Когда недвижимость находится в долевой собственности, совладелец обладает правом на преимущественный выкуп доли. 

Уведомите совладельца о продаже своей доли. У второго собственника будет месяц, чтобы выкупить долю и стать полноправным собственником. Если совладелец не воспользуется правом преимущественного выкупа, смело продавайте свою долю другому человеку.

Как снять обременение через интернет?

Для снятия обременения через интернет требуется усиленная электронная подпись. Стоимость такой подписи от четырех до семи тысяч рублей. Подготовьте документы и подайте их через сервис. Заполните необходимые поля и дождитесь положительного решения. Обременение возможно снять и через МФЦ. Подайте документы через портал Госуслуг. 

Кратко: как продать квартиру с обременением?

• Если в квартире прописаны другие люди без права собственности, их разрешается выписать по решению суда без уведомления.

• Недвижимость, приобретенную по средствам из материнского капитала, разрешается продать после выделения доли детям в новом жилье. Придется получать разрешение органов опеки.

• Для снятия ареста из-за долгов придется рассчитаться с кредиторами.

• Запрещается продавать недвижимость в аварийном доме. Снять такое обременение не получится.

• Если недвижимость в ипотеке, вы можете ее продать тремя способами: договорится с банком о переуступке прав новому покупателю, досрочно закрыть долги и снять обременение или самостоятельно найти покупателя, который внесет задаток, равный сумме ипотечного долга.

Подпишитесь на нашу рассылку, и будьте в курсе актуальных статей по кредитованию и финансам.