• Виктор
  • Статьи
  • 2 мин. чтения

Можно ли продать недвижимость на этапе строительства?

Решили сэкономить деньги и купили квартиру на этапе строительства? В России разрешается покупать недвижимость на начальном этапе стройки от застройщика, благодаря чему удается сэкономить до 40% от стоимости жилья. Но что делать, если срочно требуется продать квартиру в строящемся доме? Разберем пошаговый алгоритм действий в статье.

Оцените стоимость квартиры

Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.

Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.

Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.

Продажа квартиры, которую купили по эскроу

Застройщики в России постепенно переходят на форму расчета по эскроу-счетам. Покупатель вносит деньги на банковский счет, но застройщик их получает после выполнения  обязательств — введения дома в эксплуатацию. Переуступать права собственности, которые куплены по счетам эскроу, не запрещено по закону. В соответствии со статьей 15.5 ФЗ № 214 п. 10 владелец вправе переуступить права другому покупателю.

Продажа квартиры при долевом строительстве

Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.

Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.

Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.

Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?

Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку, ее разрешается продать. Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. Если ипотеку оформили менее шести месяцев, банки точно откажут. Поэтому лучше обращайтесь в банк и получайте разрешение на продажу, если взносы по ипотеке превышают полгода.

Но продать такую квартиру разрешается даже в случае отказа. Для этого найдите покупателя, который согласится внести всю сумму за квартиру без участия банка. На практике продажа ипотечного жилья в строящемся доме выглядит так.

  • Вы пишите заявление в банк о своих намерениях продать квартиру. Объясняете причину, по которой решили совершить сделку. Например, нет денег на выполнение кредитных обязательств или собираетесь уехать в другой город.

  • Определить точную сумму продажи помогут менеджеры банка. Нанимать оценщика для этого не придется.

  • Если банк одобряет сделку, заключаете соглашение о переуступке прав у нотариуса.

  • Получаете от покупателя задаток и вносите в банк, чтобы погасить ипотеку досрочно.

  • Снимаете обременение и переоформляете недвижимость на покупателя.

  • Получаете остаток денег.

Ипотечные квартиры в строящихся домах чаще всего выкупают инвесторы. Они понимают, что продавец не справляется с финансовой нагрузкой или есть иные причины срочной продажи. Опытные инвесторы планируют заработать на перепродаже, поэтому будьте готовы, что покупатель будет сбивать цену и просить хорошую скидку.

Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?

Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.

Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.

  • Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.

  • Берете задаток у покупателя при нотариусе.

  • Уведомляете застройщика о переуступке прав.

  • Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.

  • Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.

  • После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.

Нужно ли платить налог с продажи?

Если недвижимость в собственности менее трех лет, придется платить налог с продажи. Согласно НК РФ 208 все доходы, которые получает продавец после переуступки прав требования, он обязан задекларировать. Платить налог не придется, если продаете квартиру по меньшей цене, чем покупали. Но чаще всего происходит наоборот — дом строится и цена растет с каждым месяцем.


Какие риски есть у продавца?

Когда дом еще не достроен, продать квартиру нельзя, разрешается только переуступить права собственности. Если переуступаете права на недвижимость, убедитесь, что изменения внесены в реестр. Услуга доступна на сайте Госуслуг. Если не переоформили права собственности, новый владелец может продать квартиру и переуступить права собственности повторно.

Когда будете передавать недвижимость по переуступке прав, обратите внимание на договор с застройщиком, где прописан процент или сумма за переуступку прав. Иногда сумма превышает 100 тыс. руб. В итоге продавать квартиру в строящемся доме может быть невыгодно.

Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?

  • Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.

  • Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.

  • Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.

  • Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.

  • Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.

  • После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Можно ли продать долю в квартире?

Из-за высоких цен на недвижимость не у всех получается купить квартиру в собственность, поэтому покупают доли. Чтобы продать...

Семь лучших банков, которые выдают кредиты по паспорту

Кредиты по паспорту банки оформляют заемщикам без подтверждения дохода и справки 2-НДФЛ. Если срочно нужны деньги, а работаете...

Путин подписал закон о бессрочном механизме “зонтичных” поручительств для МСП

Президент России Владимир Путин подписал закон, закрепляющий на постоянной основе действующий сейчас механизм “зонтичных” поручительств и независимых гарантий...

Где открыть депозит, чтобы получать прибыль?

Хранить деньги дома невыгодно. Когда у вас есть свободные 400−500 тыс. руб., стоит задуматься, чтобы деньги начали работать...

РБК: начисленные россиянам проценты по кредитам превысили 600 миллиардов рублей

По статистике Банка России, платежная нагрузка россиян по кредитам и займам в 2024 году выросла на рекордную сумму,...

Госдума приняла в I чтении законопроект о периоде охлаждения по потребкредитам

Госдума приняла в первом чтении законопроект о периоде охлаждения по потребительским кредитам и займам для защиты от мошенников....

Что делать, если кредитная карта пропала?

При потере банковской карты действуйте незамедлительно, иначе деньгами воспользуются мошенники. Подайте заявление в банк или заблокируйте карту через...

Топ-5 самых выгодных предложений по потребительским кредитам в 2021 году

Взять потребительский кредит в банке — не проблема. Проблема заключается в условиях кредитования, а именно — в высоких...

НБКИ: количество выданных в России автокредитов в октябре сократилось на 35%

Количество выданных в России автокредитов в октябре сократилось на 35% к сентябрю – до 110,6 тысячи, сообщается в...

Российским заемщикам назвали необходимый для выплат по ипотеке заработок

Специалисты НБКИ озвучили уровень комфортного заработка, который желательно иметь для стабильных выплат по среднему жилищному займу. Размер такого...

Покупка квартиры: копить или покупать в ипотеку?

Стоимость жилья в России с каждым месяцем дорожает. Только за третий квартал 2021 года (в сравнении с третьим...

Доцент Горбунова: если банк урезал вам кредитный лимит, проверьте наличие долга

Банки ужесточают условия по кредитным картам – сокращают грейс-период и повышают процентные ставки. Что делать, если ваш лимит...

На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры?

Собираетесь купить квартиру? Уже проверили недвижимость на чистоту с юридической стороны и собираетесь подписать с продавцом договор купли-продажи?...

Иена дорожает к доллару в ожидании заседания японского Центробанка

Стоимость иены к доллару в четверг утром поднимается, при этом рынок анализирует дальнейшие действия японского ЦБ, в частности,...

Что делать, если допустили ошибку в переводе денег на карту?

Никто не застрахован от случайного перевода не на ту карту. Хотели перевести деньги за оказание услуг, но отправили...

Türkiye: ЦБ Турции пойдет в четверг на снижение ставки с 50 до 48,50%

Центральный банк Турции на заседании в четверг пойдет на снижение ключевой ставки на 150 базисных пунктов, с 50...

Нацбанк Украины сообщил о повышении учетной ставки до 14,5% с 13,5%

Национальный банк Украины (НБУ) заявил в четверг о повышении учетной ставки с 13,5% до 14,5% годовых. “Правление НБУ...

Как отказаться от дополнительных услуг при оформлении автокредита

При оформлении автокредита часто навязывают услуги. Например, в автосалоне менеджер уговаривает подписаться на электронный журнал, помощь в ремонте...

Что делать заемщикам, которые попали в сложную ситуацию?

Нередко граждане, оформившие микрозаймы в финансовых организациях или кредиты в банках, сталкиваются с форс-мажорными обстоятельствами, которые могут помешать...

Путин призвал обеспечивать рост корпоративного кредитного портфеля

Следует тщательно отслеживать динамику корпоративного портфеля и обеспечивать его сбалансированный рост, заявил президент России Владимир Путин. “Нужно внимательно...