Продажа квартиры по завышенной цене: чем рискуют продавец и покупатель?

На покупку квартиры нужно не меньше 2–3 млн руб. Большинству сложно накопить такую сумму, поэтому обращаются за ипотекой. Но и банки требуют первоначальный взнос в 15–20% от стоимости жилья, который исчисляется сотнями тысяч рублей. Из-за этого покупатели предлагают продавцам незаконную схему, от вскрытия которой пострадают обе стороны.

Зачем завышают стоимость квартиры?

Какую бы ипотеку заемщик ни выбрал, банк запросит первоначальный взнос — не меньше 15–20% от стоимости квартиры, хотя некоторые снижают планку до 10%. Первоначальный взнос отражает состоятельность заемщика, способность накапливать деньги и выполнять обязательства.

Но так как покупка квартиры — дорогостоящая сделка, первоначальный взнос достигает 1–2 млн руб. Не все способны собрать такую сумму или заемщики хотят потратить накопления на ремонт или покупку мебели. Поэтому придумывают схемы для обмана банка.

Известная лазейка — завышение стоимости квартиры на сумму первоначального взноса. Покупатель и продавец составляют расписку, что первый передал второму нужную сумму. Документ отдают в банк для подтверждения внесения первоначального взноса. Если банк одобряет ипотеку, продавец получает желаемую стоимость жилья.

Схема хоть и распространенная, но нелегальная. С правовой точки зрения продавец и покупатель вступают в сговор, чтобы обмануть банк. И если обман вскрывается, последствия наступают для обеих сторон — о рисках расскажем далее.

Схема сделки с завышением стоимости

Сделка состоит из нескольких этапов:

1. Покупатель находит квартиру и предлагает продавцу завысить стоимость для оформления ипотеки.

2. Покупатель находит оценщика, который согласится завысить стоимость жилья в отчете на сумму первоначального взноса + 2–3%.

3. Составляют расписку, что собственник получил первоначальный взнос, стороны заключили предварительный договор о продаже квартиры.

4. Покупатель передает документы в банк, включая расписку. Продавец получает от кредитной организации реальную стоимость за жилье.

Пример. Денис продает квартиру за 5,3 млн руб. Евгений предложил провести сделку с завышением стоимости. Денис согласился, так как хочет быстрее переехать на новое место, а с предыдущими покупателями договориться не удалось.

В договоре и отчете указывают сумму 5,3 млн руб. + 15% (первоначальный взнос) + 3% = 6,3 млн руб. К первоначальному взносу добавляют 2–3%, чтобы при оформлении ипотеки продавец получил реальную стоимость квартиры.

Стороны составили расписку, что Денис получил первоначальный взнос — 945 тыс. руб. После одобрения ипотеки банк перечислил: 6,3 млн руб. – 15% = 5,355 млн руб. — продавец даже остался в плюсе.

Если бы к 5,3 млн руб. добавили 15%, то в договоре и отчете указали бы 6,1 млн руб. Тогда бы Денис получил от банка: 6,1 млн руб. – 15% = 5,185 млн руб. — меньше заявленной стоимости жилья.

Получается, что покупатель получает квартиру без первоначального взноса, а продавцу выплачивают полную стоимость.

Какие риски для продавца?

Сделку признают недействительной

Если банк вскроет обман, то ипотеку аннулируют. Квартиру продавцу, конечно же, вернут, но потребуют назад деньги. И возвращать придется не реальную стоимость, а указанную в договоре. В случае с Денисом — это 6,3 млн руб. вместо реально полученных 5,3 млн руб.

Можно составить договор займа с покупателем на сумму первоначального взноса. Но если дело дойдет до суда, его могут признать фиктивным и отказать продавцу во взыскании средств.

Уголовная ответственность

Намеренное завышение стоимости для получения ипотеки — это мошенничество по предварительному сговору. Придется отвечать по ст. 159 УК РФ, по которой назначают штраф 300 тыс. руб. или лишение свободы на срок до 5 лет. Банки редко прибегают к уголовному разбирательству, обычно ограничиваются аннулированием сделки и возвратом денег.

Больше налогов

Актуально для ситуаций, когда квартиру продают раньше истечения минимального срока владения (для единственного жилья — 3 года). Налог придется считать с завышенной стоимости из договора. Соответственно, продавец потратит лишние деньги.

Потеря времени

Пока покупатель ищет оценщика, который согласится на сомнительные действия, и согласует сделку с банком, пройдет 1–3 месяца. За это время продавец может упустить реальную возможность продать жилье по выгодной стоимости без махинаций.

Какие риски для покупателя?

Для покупателя аналогичные риски. Сделку могут признать недействительной — придется вернуть квартиру прежнему владельцу. Не стоит забывать об уголовной ответственности.

Можно попасть в банковский черный список, если кредитная организация выявит махинации на стадии рассмотрения заявки. Информацией поделятся с другими банками, тогда оформить ипотеку для улучшения жилищных условий в ближайшие годы будет сложно.

Как поступить продавцу?

Завышение стоимости чаще предлагают по застоявшимся квартирам, когда человек не может продать жилье несколько месяцев. Это происходит из-за невостребованности недвижимости в районе проживания собственника, но обычно причина в другом.

Продавцы ограничиваются публикацией объявлений с минимальным описанием, парой-тройкой фотографий и 1–2 площадками — Авито и Циан. Это обеспечивает минимальный охват и низкую привлекательность квартиры.

Мы знаем, как продать квартиру за 3–4 недели и по цене выше на 10–20%. Составим продающее описание и сделаем привлекательные фото. А после разместим объявление на 1000+ площадках и подключим услуги продвижения, чтобы получить максимальный охват.