Покупка квартиры: копить или покупать в ипотеку?

Стоимость жилья в России с каждым месяцем дорожает. Только за третий квартал 2021 года (в сравнении с третьим кварталом 2020 года) цены на недвижимость выросли на 14,6%. Ждать понижения в 2022 году тоже не стоит из-за дефицита и роста цен на строительные материалы, которые в среднем подорожали на 30%. Как в таких условиях покупать квартиру — копить или брать ипотеку? Давайте разбираться.

Какие особенности и риски есть у ипотеки?

Ипотечное кредитование — это денежный заем на приобретение жилой недвижимости, который выдают сроком до 30 лет. По этому кредиту самая низкая процентная ставка, в среднем — 10% годовых. Купленная квартира выступает залогом — это гарантия для банка. В случае невозврата долга недвижимость изымается по решению суда, а после продается. Оспорить нельзя, даже если это единственное жилье.

Для первички титульное страхование, которое защищает покупателя от утраты права собственности на недвижимость, не требуется. Но для квартиры на вторичном рынке обязательно оформляют титульное страхование (в течение первых трех лет) и страхование недвижимости. Дополнительно оформляют страховку жизни и здоровья. Заемщик оплачивает полисы каждый год, их стоимость зависит от суммы задолженности.

Плюсы и минусы ипотеки

Преимущества покупки квартиры в ипотеку:

• Фиксированная стоимость квартиры. При заключении сделки фиксируется стоимость квартиры, за которую вы покупаете недвижимость. Даже если цена растет, вы от этого уже защищены.

• Инвестиция в собственность. Вложения в недвижимость всегда приносят доход, даже несмотря на то, что вы платите банку проценты. Для максимальной прибыли можно сдавать квартиру и получать стабильный доход.

• Отсутствие арендной платы за съемное жилье. Вам не придется арендовать жилье и платить за это постороннему человеку. С ипотекой вы будете платить каждый месяц, но уже за свою недвижимость.

• Приобретение квартиры, не имея полной суммы. Ипотека — выход, если у вас есть 10–20% от стоимости квартиры.

• Фиксированная ставка. Ипотечный договор заключается на срок до 30 лет, при этом ставка не меняется.

Минусы у ипотеки тоже есть:

• Большая переплата. Без досрочного погашения вы переплатите банку существенную сумму.

• Страхование. Помимо процентной ставки, требуется оформление страховых полисов, которые увеличивают полную стоимость кредита.

• Квартира ваша, но не совсем. Пока вы не выплатите кредит, недвижимость не является на 100% вашей собственностью. Ее нельзя продать, обменять или подарить без согласия залогодержателя.

• Кредитная нагрузка. Каждый месяц вносят платеж согласно графику. Если не внести плату, испортится кредитная история.

В каком случае выгоднее взять ипотеку?

Если у вас нет квартиры, и вы снимаете жилье — лучше оформите ипотеку. Вы продолжите платить каждый месяц, но уже будете отдавать деньги за свою недвижимость. Никто не придет и не скажет, что вам пора съезжать. В отличие от арендодателей, банк не поднимает ежемесячный платеж по кредиту просто потому, что ставки поднялись.

Еще ипотеку стоит брать, когда вы понимаете, что выплатите кредит досрочно. В этом случае вы зафиксируете стоимость квартиры. А благодаря досрочному погашению переплата не будет критичной.

Пример

Илья собирается покупать однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье. Стоимость недвижимости в новостройке — 7 млн руб. Первоначальный взнос — 20% (1,4 млн руб.). Ставка — 8,6% годовых. Срок кредита — 20 лет.

Ежемесячный платеж получается 48 953 руб. Переплата по процентам без досрочного погашения — 6 147 703 руб. Но Илья планирует каждый месяц дополнительно вносить 20 тыс. руб. с сокращением срока кредита. И тогда переплата уменьшится на 3 324 737 руб. Ипотека будет погашена за десять лет.

Если бы Илья копил на квартиру, выплачивая 40 тыс. руб. за аренду и откладывая по 30 тыс. руб. в месяц, нет гарантии, что он смог бы приобрести жилье даже через десять лет.

Ипотека по льготной программе

Если вы попадаете под любую льготную ипотечную программу, оформляйте кредит. Ставка по кредиту с господдержкой будет от 6% годовых. Но у таких программ свои нюансы.

Какие программы доступны в 2022 году:

• Социальная ипотека. Программа подойдет молодым семьям хотя бы с одним ребенком, рожденным в 2018 году и после. Ставка по ипотеке составляет 6% годовых и действует на весь срок. Участвовать в программе можно до 2024 года; для семей, которые усыновили ребенка инвалида, срок продлили до 2027 года.

• Льготная ипотека для всех. Кредит выдают на сумму до 3 млн руб. под ставку до 7% годовых. Срок действия программы — до 1 июля 2022 года.

• Для молодых семей. Программа доступна семьям, в которых супругам меньше 35 лет. Они получают ипотеку по стандартным условиям, но государство компенсирует 30% от стоимости квартиры. Условие — семья нуждается в улучшении жилищных условий.

Еще есть программа для многодетных семей, предусматривающая погашение ипотечного долга на сумму 450 тыс. руб., материнский капитал, дальневосточная ипотека.

Когда стоит копить на квартиру?

Откладывать деньги — занятие долгое и сложное, особенно если вы снимаете квартиру. В этом случае нет смысла копить, поскольку огромную часть денег вы отдаете не за свое жилье. Выгоднее оформить ипотеку.

Стоит повременить с ипотекой, если у вас уже есть жилье, за которое вы не платите. Откладывайте и не торопитесь подбирать подходящий вариант. Желательно, чтобы финансовое положение позволило накопить всю сумму за 3−4 года. Однако с учетом роста цен это не всегда выгодно. Есть вероятность, что пока вы откладываете, цена вырастет.

К примеру, если житель Москвы будет откладывать в месяц по 30 тыс. руб., у него получится накопить на однушку за 12 лет и 5 месяцев. Если откладывать по 50 тыс. руб. — за 8 лет и 5 месяцев. Расчет носит примерный характер, он отличается в зависимости от квадратных метров, района и других факторов.

Депозиты помогут защитить сбережения от инфляции, хоть и не покроют ее на 100%. Но здесь все будет зависеть от того, насколько ставка по депозитам будет превосходить процент инфляции.

Плюсы приобретения квартиры за собственные деньги:

• Квартира в собственности. Вы можете сделать ремонт по своему вкусу, продать или обменять квартиру. Вам не придется заручаться согласием банка и вести долгие переговоры.

• Нет переплаты по процентам. Полная стоимость квартиры не увеличится за счет начисленных процентов.

• Нет экономической нагрузки. Если купите квартиру за свои деньги, каждый месяц не будете вносить обязательный платеж.

• Подтверждение занятости и дохода не требуется. Чтобы получить ипотеку, придется постараться, — собрать документы, найти квартиру, подходящую по требованиям, ждать ответа от банка.

• Инвестиция, которая растет в цене. Недвижимость — беспроигрышный вариант для вложения денег, поскольку квартиры растут в цене, а еще с недвижимости получают пассивный доход.

Что в итоге?

Ипотеку выгодно брать, если вы арендуете жилье и у вас нет полной суммы для приобретения недвижимости. Благодаря кредиту вы будете платить примерно ту же сумму, но уже за свою квартиру. Вас никто не выселит, вы сделаете ремонт в любом дизайне. Вот только продать квартиру без согласия банка не получится.

Копить можно, если у вас уже есть собственное жилье, а доход позволяет откладывать хотя бы по 50 тыс. руб. (для жителей Москвы), иначе из-за инфляции накопления обесценятся. В этом случае откладывайте деньги на депозит.

Получите  по телефону или задайте вопрос на сайте.