Ипотека во Франции. Как иностранцу получить кредит на недвижимость

Real estate

Франция может похвастать одним из самых развитых и безопасных ипотечных рынков. Ставки по кредитам здесь низкие. Поэтому неудивительно, что многие пользуются банковским финансированием. Ипотека востребована не только у французов, но и у зарубежных покупателей, условия для которых практически такие же, как и для местных граждан. Впрочем, в последние годы французские банки ужесточают требования при рассмотрении заявок от кандидатов из третьих стран. Кредиты на недвижимость во Франции

Глобальный финансовый кризис 2008–2009 годов не смог подорвать жилищный сектор Франции. Цены на недвижимость лишь немного просели, но уже с 2016 года начался уверенный рост.

Цены на недвижимость во Франции. Источники: tradingeconomics.com, Eurostat

Низкие процентные ставки по кредитам стали одной из главных причин спроса на ипотечные продукты. Ими активно пользуются как сами французы, так и иностранцы. 

На внутреннем рынке жилищного кредитования Франции популярны займы с фиксированной процентной ставкой.

В 2020 году государство ввело новые правила – условия выдачи кредитов ужесточились. В частности, было установлено, что размер займа не должен превышать 33% доходов домохозяйства, а срок возврата – 25 лет. Впрочем, чуть позже лимиты ослабили.

Средняя процентная ставка по ипотеке во Франции во втором квартале 2021 года составила 1,06%, а количество выданных кредитов увеличилось на 39,1% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.

Ставки по ипотечным займам во Франции. Источник: Bank of France Читайте также: Семь главных трендов на рынке недвижимости Франции: 2020–2021 Ипотека для иностранцев 

Требования к иностранным заёмщикам строже, чем к французам, ведь проверить доходы нерезидента сложнее. Такой подход имеет и свой плюс: государство контролирует сферу кредитования, поэтому ипотечный пузырь даже на фоне низких процентных ставок Франции не грозит. Стабильный рынок всегда выгоден для инвестора.

Ирина Дюпор Immoconcept

В последнее время ипотечные займы иностранцам одобряют всё реже. Банки предпочитают перестраховываться. Предпочтительный критерий – наличие связи с Евросоюзом. Желанный клиент –  человек с высокими подтверждёнными доходами (желательно в Европе), которые в четыре раза перекрывают кредитную выплату (без учёта текущих займов). Наличие ВНЖ формально не является обязательным, и страна происхождения клиента не регламентирована. Однако проще всего получить одобрение банка европейцам, а сложнее, как это ни странно, американцам. Раньше заявки на кредит клиентам-иностранцам чаще одобряли международные банки на территории Франции, а сейчас лояльнее к ним относятся региональные банки.

Максимальный размер ипотеки для гражданина Франции достигает 100% от стоимости недвижимости, а для иностранца – 70%. Многие банки предлагают нерезидентам не более 50% от стоимости имущества.

При кредитовании иностранцев банки Франции нередко требуют открыть счёт и заранее разместить на нём сумму, достаточную для нескольких ежемесячных платежей, в идеале – за шесть месяцев.

Обязательное условие – страхование жизни заёмщика. Иностранца могут попросить пройти дополнительное медицинское обследование, чтобы страховой полис максимально соответствовал показателям здоровья.

Также для неевропейских заёмщиков обязательным условием является владение недвижимостью в любой стране.

Александр Мацулевич ServiceAzur

К сожалению, банки Франции с каждым годом всё чаще отказывают клиентам в ипотечном кредитовании, если те не могут подтвердить абсолютную финансовую благонадёжность. Нерезидент, у которого отсутствуют связи с ЕС и который не ведёт финансовую деятельность на территории Европы, обязан иметь высокий и полностью подтверждённый доход, иначе банк откажет. Однако для покупателей недвижимости на Лазурном Берегу есть альтернативное решение – банки в Монако. Например, Edmond de Rothschild Monaco, Banque Richelieu Monaco, EFG или Banque J. Safra.

Среди крупных французских банков, которые работают с иностранными клиентами, можно отметить:

  • BNP Paribas
  • Société Générale
  • La Banque Postale

Требования банков к заёмщикам

Во Франции установлено возрастное ограничение для соискателей на кредит – от 21 до 75 лет.

Главное требование банков к соискателю – подтвердить финансовую состоятельность и легальный доход. Самый важный аспект – соотношение ежемесячного дохода и суммы, которая потребуется на обслуживание займа: она не должна превышать 35%.

Ирина Дюпор Immoconcept

Подготовить хорошее досье непросто, потому что у банков своя логика касательно зачёта доходов и их типологии. На составление уходит много сил и требуется много подтверждающих информацию документов. Чтобы повысить шанс одобрения, лучше обратиться в профессиональное агентство, так как у каждого банка своя политика, причём локальная. Многое зависит от конкретного директора агентства: тут надо иметь личные отношения и репутацию. Досье берут далеко не у каждого.

Внимание! Во Франции запрещено выселять владельца недвижимости, если это его единственное жильё. По этой причине банки внимательно оценивают досье каждого соискателя, прежде чем одобрить заявку. Если заёмщик перестанет справляться с финансовыми обязательствами, то можно договориться с банком, изменить условия и уменьшить размеры ежемесячных выплат за счёт увеличения срока кредита.

Читайте также:  Ипотека за рубежом – условия, ограничения, популярность

  Вот что можно купить во Франции сегодня Апартаменты в Боcолей, Франция 1 100 000 € Площадь 109.7 м2, 4 комнаты
Великолепная двухуровневая квартира полностью отремонтирована и расположена в закрытой и охраняемой резиденции в Босолее. Эта 4х-комнатная… RFC ESTATES Апартаменты в Вильфранш-сюр-Мер, Франция 1 500 000 € Площадь 95 м2, 3 комнаты
Апартаменты жилой площадью 73 кв.м. расположены в красивой резиденции 1948-1974 гг строительства, на первой линии моря. Квартира состоит:… RFC ESTATES Апартаменты в Вильфранш-сюр-Мер, Франция 1 350 000 € Площадь 150 м2, 3 комнаты
В одной из самых красивых резиденций Вильфранш-сюр-Мер с парком и бассейном превосходная 3-комнатная квартира площадью около 100 м² с видом на… RFC ESTATES Пентхаус в Рокбрюн-Кап-Мартен, Франция 835 000 € Площадь 95 м2, 3 комнаты
Просторные 3-комнатные апартаменты, расположенные на верхнем этаже дворца в стиле Бэль Эпок в Рокебрюн-Кап-Мартен. Квартира состоит из просторной… RFC ESTATES Апартаменты в Рокбрюн-Кап-Мартен, Франция 1 375 000 € Площадь 168 м2, 4 комнаты
Великолепная четырехкомнатная квартира с камином, расположенная в закрытой резиденции в стиле Бэль Эпок в тихом жилом районе. В резиденции имеется… RFC ESTATES Вилла в Антибе, Франция Цена по запросу Площадь 450 м2
Вилла в современном стиле, расположенная в доминирующей позиции на мысе Кап д'Антиб, с прямым выходом к морю (через дорогу), в 50 метрах до… SERVICEAZUR Вилла в Кап д’Антиб, Франция Цена по запросу Площадь 480 м2, 6 комнат
Потрясающее новое имение в современном стиле расположено в очень тихом месте на мысе Антиб и обладает площадью около 480 м². Высококлассные… Агентство MAGREY & SONS Квартира в Каннах, Франция 15 000 000 € Площадь 600 м2
1. Двухуровневая вилла/квартира в роскошной старинной резиденции Двухуровневая квартира (дуплекс) площадью 221 кв.м. расположенная в элитной… Агентство MAGREY & SONS Вилла в Каннах, Франция 16 000 000 € Площадь 545 м2
Роскошное имение с панорамным видом на море в элитном районе Канн, всего в 10 минутах от Круазет. Этот прекрасный дом премиум-класса в типичном… Агентство MAGREY & SONS Вилла в Боcолей, Франция 3 990 000 € Площадь 350 м2
Двухэтажная вилла с лифтом, в современном стиле, расположена на возвышенностях Ля Тюрби и границей Босолей, С прямым видом на море и Монако, в 5 ти… SERVICEAZUR Вилла на Кап-Ферра, Франция Цена по запросу Площадь 400 м2
Продажа виллы с видом на море, расположенной на престижном полуострове Лазурного берега Франции Сен-Жан-Кап-Ферра. Добротный дом жилой площадью… SERVICEAZUR Вилла в Грасе, Франция 7 500 000 € Площадь 1000 м2
Продажа старинной усадьбы в средневековой деревушке Орибо-сюр-Сиань, в 10 км от Канн — в 15 минутах езды до пляжей и бульвара Круазет и в 6 км от… SERVICEAZUR Вилла в Каннах, Франция Цена по запросу Площадь 770 м2
Продажа частного имения начала ХХ века в центре жилого квартала Канн – Californie, с видом на море, построенного архитекторами православного… SERVICEAZUR Вилла в Ницце, Франция 1 900 000 € Площадь 1000 м2
Продажа загородного имения 118 гектар посреди природы в тишине и спокойствии, в 40 километрах от Ниццы. На территории имения 4 строения общей жилой… SERVICEAZUR Вилла во Фрежюсе, Франция 4 500 000 € Площадь 237 м2
Построенная по последним технологиям из качественных материалов современная вилла в 20 метрах от пляжа. На первом уровне три спальни, каждая из… SERVICEAZUR Вилла в Каннах, Франция Цена по запросу Площадь 2000 м2
Впечатляющее своим размахом частное роскошное имение, общей жилой площадью около 2000 кв.м., на участке 30 гектар, с панорамным видом на море,… SERVICEAZUR Вилла в Рокбрюн-Кап-Мартен, Франция 4 900 000 € Площадь 425 м2
Продажа и аренда новой 4х-уровневой виллы в современном стиле, жилой площадью 425 кв.м., расположенной в Roquebrune-Cap-Martin, в 10ти минутах езды… SERVICEAZUR Вилла в Сен-Рафаэле, Франция Цена по запросу Площадь 500 м2
Большая вилла-люкс, площадью 500 кв.м, « pieds dans l'eau » — с прямым выходом к морю. Расположена в Сент-Агюльф, между Сен-Рафаэль… SERVICEAZUR Вилла в Ницце, Франция 1 180 000 € Площадь 169 м2, 7 комнат
Ницца. Дом, построенный в стиле Бэль Эпок площадью 169 м2 + сад 350 м2 расположен в элитном квартал Симье этаж 1: Салон, кухня , ванная , туалет… IMMOPS, Groupe AVS Апартаменты в Каннах, Франция 890 000 € Площадь 122 м2, 4 комнаты
Канны. 4- х комнатный апартамент с панорамным видом на море и площадью 105 м2 + терраса 17 м2 расположен в элитном лвартале рядом с пляжем. Салон… IMMOPS, Groupe AVS

Читайте также:  Как купить квартиру в Праге в лизинг и зачем это нужно

Больше шансов получить кредит у тех, кто

  • работает в международной компании и имеет высокую зарплату;
  • имеет стабильный и легальный высокий доход из других источников;
  • исправно платит налоги;
  • владеет качественным объектом недвижимости в другой стране.

Александр Мацулевич ServiceAzur

Как показывает практика, даже если желаемый объект недвижимости находится на территории Франции, в последнее время нашим соотечественникам практичнее прибегнуть к кредитованию в банках Монако.
Однако не стоит забывать, что здесь решение о предоставлении кредита также принимается после предварительного изучения досье клиента. В первую очередь ему необходимо пройти комплаенс-контроль. Монакские банки с особым трепетом относятся к собственной репутации, поэтому, прежде чем открыть счёт, досконально изучают личные дела и документы клиентов.

За последние годы наша компания в рамках сервиса управления недвижимостью неоднократно содействовала в проведении таких сделок. Главное отличие монакских кредитных организаций от французских в том, что для одобрения кредита здесь необходимо открыть депозит на сумму от €500 тыс. Это поможет доказать финансовую состоятельность клиента.

Требования банков к недвижимости

Банки Франции требуют, чтобы и сам объект кредитования был качественным, ликвидным и не имел обременений. При покупке квартиры в новостройке у крупного девелопера оценка не потребуется, так как банки склонны им доверять.

Для получения ипотеки на вторичную недвижимость обязательным требованием будет оценка и заключение сертифицированного специалиста. Мнение профессионального оценщика должно подтвердить, что стоимость объекта соответствует указанной. Если она оказалась ниже, банк уменьшит размер предоставляемой ссуды пропорционально этой разнице.

Ирина Дюпор Immoconcept

Оценочная стоимость объекта должна перекрывать размер займа в два раза. Если это строящийся проект, то банк учитывает репутацию девелопера. Более того, сейчас каждый застройщик завёл своего кредитного брокера, который старается помогать покупателям. При покупке квартир в новостройках у крупных компаний экспертиза объектов не производится: банки им доверяют. Если это вторичный рынок, то банк посылает на объект профессионального эксперта, который составляет заключение. Клиенту об этом даже не сообщают. Чаще всего стоимость экспертизы входит в комиссию банка за рассмотрение досье.

Виллы в Антибе. Подробная информация об объекте здесь Александр Мацулевич ServiceAzur

Стоимость работы эксперта зависит от выбранного объекта. Если речь идёт об участке в несколько гектаров с двумя домами, то процедура может стоить около €4–5 тыс. Оценка одной виллы ориентировочной стоимостью €1–2 млн обойдётся примерно в €2 тыс.

Обратите внимание! При покупке строящегося объекта есть возможность включить в договор пункт об отложенной выплате по кредиту – до момента сдачи в эксплуатацию и начала получения дохода.

Список документов

Чтобы получить ипотеку во Франции, понадобятся следующие документы.

  • Заявление о выдаче ипотечного займа по образцу банка
  • Загранпаспорт и его ксерокопия
  • Свидетельство о браке или разводе, брачный договор (если есть)
  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • При покупке жилья в строящемся доме – договор с застройщиком
  • Справка с места работы с указанием должности и размера заработной платы
  • Данные об уплаченном налоге на доходы физических лиц за последние два года, а также данные о зарплате за последние три месяца
  • Трудовой договор (для наёмных работников)
  • Выписка с банковских счетов за последние три месяца
  • Документы, подтверждающие наличие дополнительных доходов, например от сдачи жилья в аренду или банковских вкладов
  • Свидетельство о праве собственности на недвижимость и квитанции об оплате коммунальных услуг
  • Таблица ежемесячных выплат по другим кредитам и кредитные договоры (если есть)
  • Налоговые декларации, устав и балансы за последние три года (для предпринимателей)

У иностранца, желающего приобрести недвижимость во Франции в ипотеку, могут потребовать дополнительные документы. Например, справку о состоянии здоровья.

Все бумаги должны быть переведены на французский язык и заверены нотариусом.

Оформление ипотеки

Банк рассматривает досье около 30 дней, хотя в последнее время сроки затягивают из-за увеличившегося количества заявок.

В случае одобрения заявитель получает разрешение на ипотеку с подробным описанием всех условий, графиком платежей, штрафных санкций за просрочки и досрочное погашение кредита (offre de prêt).

Читайте также:  Личный опыт: квартира с «исламской ипотекой» для переезда в Турцию

В течение десяти дней заёмщик не имеет права подписывать кредитный договор. Это время предоставляется для того, чтобы клиент мог хорошо обдумать предложение.

После подписания предложения банк в течение недели переведёт деньги нотариусу, который внесёт в договор купли-продажи пункт о привлечении финансирования и зарегистрирует соответствующее обременение.

Типичные условия ипотеки

Валюта кредита

Евро

Сумма кредита

50–65%, в редких случаях до 70% (не менее €75 тыс.) от стоимости недвижимости

Срок ипотеки

5–27 лет

Ставка по кредиту

1,6–2,0%

Возраст заёмщика

От 21 до 75 лет

Возможность досрочного погашения кредита

Есть. Штрафные санкции за досрочное погашение кредита – до 3% от оставшейся суммы долга

Сумма кредита для иностранца достигает 70% от стоимости недвижимости, но многие банки предпочитают работать с клиентами, которые имеют 50% собственных средств для покупки жилья во Франции.

Проценты по ипотеке для иностранцев варьируются от 1,6 до 2% в зависимости от выбранного варианта и особенностей досье.

Основные типы ипотечных кредитов и ставок

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (prêt à taux fixe). Это самый надёжный тип кредита: сумма ежемесячных платежей останется неизменной на весь срок займа. Единственный способ изменить условия такого кредита – рефинансировать.

Кредит с плавающей процентной ставкой (prêt à taux révisable). Процентная ставка в случае такого кредитного плана привязана к колебаниям Euribor (Европейской межбанковской ставки предложения). Она меняется каждые три – шесть месяцев. Клиент может обезопасить себя и включить в договор дополнительный пункт о фиксированных границах изменения ставки в пределах ±1 или 2%.

Изменение базовой ставки необязательно меняет сумму ежемесячного платежа. В таких случаях банки Франции предпочитают увеличивать или сокращать общий срок кредита.

Кредит со смешанной процентной ставкой (фиксированной и плавающей). Такой тип ипотечного кредита позволяет зафиксировать процентную ставку на первые несколько лет, а затем перейти на плавающую.

Кредит In Fine – тип ипотечного займа, когда заёмщик выплачивает только банковские проценты, а тело кредита погашает в самом конце. Заёмщик открывает специальный сберегательный счёт и ежемесячно вносит на него денежные средства для погашения суммы заёмного капитала в конце либо погашает тело кредита единовременным финальным платежом.

Ипотека для инвесторов

Для инвестиционной недвижимости чаще используют кредиты In Fine или с плавающей ставкой.

Ипотека может быть выгодна: благодаря вычету банковских процентов можно снизить сумму налога на прибыль (доход от аренды), а можно уменьшить или полностью исключить налог на богатство. Во Франции налог на богатство начисляется только на недвижимость стоимостью выше €1,3 млн, при этом из суммы актива вычитаются долги и обременения.

В течение всего срока кредита In Fine тело кредита не уменьшается, следовательно, сохраняется и размер обременения, который учитывается при расчёте налоговой базы. Важно всё рассчитать, чтобы выгоды от сокращения налогов не превышали затраты на обслуживание кредита.

Ипотечные ссуды чаще всего оформляются на срок от 5 до 20 лет. В течение этого срока заёмщик может рефинансировать кредит. Делать это имеет смысл, если:

  • текущая ставка минимум на 1% выше предполагаемой новой ставки;
  • по графику выплат заёмщик ближе к началу, чем к концу имеющегося ипотечного кредита;
  • непогашенный остаток превышает €50 тыс.;
  • затраты на оформление нового страхового полиса не превысят выгоды, полученной от рефинансирования;
  • комиссия за досрочное погашение текущего займа не превысит выгоды, полученной от рефинансирования.

Внимание! В России действует налог на материальную выгоду от экономии на процентах по кредиту в зарубежных банках. Подробнее о налогообложении читайте здесь.

Дополнительные расходы

Расходы при оформлении ипотеки во Франции составят 2–3% от суммы заёмного капитала: административные сборы банка, экспертиза объекта недвижимости, страховка. Основные траты следующие.

  • Оценка стоимости объекта кредитования – в среднем €500–2500
  • Комиссия банка за рассмотрение досье – около 1% от суммы кредита
  • Страхование жизни заёмщика – около 0,3% от суммы кредита (уплачивается каждый год)
  • Сбор за оформление ипотеки – 0,5–1,0% от суммы кредита

Ирина Дюпор Immoconcept

Стоимость страхования зависит от возраста и образа жизни клиента (курение, диабет и т. д.). Чем больше факторов риска, тем объёмнее будет эта статья расходов.

Фото: Даниил Котов, база объектов prian.ru